Visa kartan i helskärm

Nuläge

Området består idag av ett externhandelsområde i söder närmast Vätövägen och ett verksamhetsområde i norr. I verksamhetsområdet finns yrkesgymnasium och Trafikförvaltningens bussdepå. Till öster finns ett skogsområde med höga kulturmiljövärden följt av kriminalvårdsanstalten. Baldersgatan är områdets huvudstråk i nord-sydlig riktning och fungerar även som genomfartsväg mellan Färsna och Rodengymnasiet, Södra Knutby torg, Övre Bryggårdsgärdet, bussterminalen och stadskärnan.

Där Baldersgatan slutar i norr börjar bostadsområdet Färsna vilket är ett område med småhus, flerbostadshus, grundskola och förskola. Det pågår planläggning för ytterligare förskola och på sikt fler bostäder samt mindre centrumfunktioner. Norr om bostadsområdet finns Färsna gård och det nya naturreservatet. Nordöst om området finns ett stort skogsområde och åkermark som övergår till Färsna naturreservat i norr. Väster om området finns ett annat verksamhetsområde. Stadskärnan nås på fot inom 700 – 1 300 meter direkt via Baldersgatan.

Det angränsade området i norr, Färsna, har en blandning av upplåtelseformer med 60% bostadsrätter, 32% hyresrätter och 8% äganderätter, av äganderätterna är samtliga småhus och ett ytterligare fåtal bostadsrätter är småhus, resterande är flerbostadshus. Den genomsnittliga lägenheten i är 2,47 rum stort. Två rum och kök är den vanligaste storleken och står för 32% av utbudet, sedan kommer tre rum och kök med 24%, fyra eller fler rum och kök och ett rum och kök står vardera för 22% av beståndet.

Bild: Utvecklingsområde Norra Knutby torg och industriområdet

Utveckling och vägledning

Framtidsbild

Norra Knutby torg och industriområdet omvandlas från ett område för externhandel, störande verksamheter och industri till en stadsdel med en blandning av funktioner som skapar levnadsmiljöer för boende, verksamma och studerande. Den nordligaste etappen av Baldersgatans omvandling till stadsgata sker i och med områdets utveckling vilket kopplar ihop Färsna, som idag är ett isolerat bostadsområde, med resten av staden.

Vägledning för Norra Knutby Torg och industriområdet

• Planera för en blandning av bostäder, handel, centrumverksamhet och samhällsservice med fler och större mångfunktionella park- och grönområden
• Projektet är ett utvecklingsområde på sikt som kan förverkligas när kapaciteten i spillvattennätet och övriga förutsättningar så tillåter. För att möjliggöra stadens fortsatta utveckling investeras i en större kapacitet för Lindholmens avloppsreningsverk men på sikt behövs ytterligare kapacitet för att möjliggöra stadens utveckling. Bedömningsvis kommer detta utvecklingsområde vara aktuellt först när spillvattenreningskapaciteten har utökats utöver 50 000 personekvivalenter
• Planläggning av området ska föregås av planprogram som anger utgångspunkter och mål för efterföljande planläggning
• Erforderliga utredningar utförs i planprogram och detaljplaner för att säkerställa nödvändigt underlag för planläggning och en god bebyggd miljö
• Samordna projektet med utvecklingsområde för Södra Knutby torg. Lämpligt är att Södra Knutby torg förverkligas innan Norra Knutby torg och industriområdet.
• Planera för en stadsdel som binder samman den stadsmässiga bebyggelsen längs Baldersgatan söderut och den småskaliga och naturnära bebyggelsen i Färsna
• Planera för en utvecklad grönstruktur som knyter samman angränsande områden, förbättrar spridningssamband och skapar en mångfald av ekosystemtjänster
• Utred möjligheterna för en större etablering av skolverksamheter
• Planera för att lösa parkering under jord och i mångfunktionella mobilitetshus för att frigöra mark för bebyggelse och grönområden
• Utveckla berörd del av Baldersgatan till stadsgata som genom sin utformning skapar möjligheter för stadsliv och fler ekosystemtjänster med ökad prioritet och säkerhet för gående och cyklister

Ny bebyggelse

Befintliga verksamheter bör integreras i den nya stadsdelen om möjligt. Besöksintensiva verksamheter som restauranger, bageri och matvarubutiker är förenliga med bostadsbebyggelse. Flera verksamheter i området idag är skrymmande, störande och oförenliga med bostäder, för att möjliggöra omlokalisering av dessa planerar denna fördjupning av översiktsplanen för en stor utveckling av verksamhetsområden längs större trafikleder söder om staden. Bevarade och nya verksamheter som kan kombineras med bostadsbebyggelse bör lokaliseras i bottenvåningar mot stråk med höga gångflöden för att erbjuda goda förutsättningar för etablering och ge förutsättningar för ökat stadsliv. Baldersgatan är områdets huvudgata och genomfart för boende i Färsna, en stor del av områdets urbana verksamheter bör lokaliseras hit.

För området mellan det norra industriområdet och Färsna pekas område i denna fördjupning av översiktsplanen ut för utveckling av vattenvård, dagvatten- och översvämningshantering. Detta område bör utvecklas med stärkta rekreativa värden som ger nyttor till omvandlingsområdet, Färsna och staden i helhet. Bebyggelsen i utvecklingsområdet bör möta upp mot detta vattenvårds- och rekreationsområde och siktlinjer mot det natursköna området till norr bör möjliggöras genom varsam hänsyn vid planering och gestaltning av byggnaders skala och form.

Utvecklingsområdets nordligaste delar kan lämpa sig särskilt väl för en småskalig bebyggelse som respekterar Färsna-områdets skala och karaktärsdrag. Denna övergångsplats skapar då en mjuk övergång från stadsmässig till lantlig bebyggelse. I utvecklingsområdets norra delar är det även lämpligt med yteffektiv småhusbebyggelse i form av radhus i fler än två våningar och staplade radhus. Detta bidrar till stadens och områdets bostadsvariation och möjliggör för fler barnfamiljer i området.

För området är framtiden för bussdepån en viktig fråga. Norrtälje stad är i behov av en större bussdepå för att tillgodose behovet av en ökad befolkning och en ny vägkoppling mellan bussdepån och Estunavägen behöver tillkomma. Om bussdepån bevaras i området behöver utredas hur depåns negativa omgivningspåverkan kan minimeras. Här kan mindre känsliga byggnader som mobilitetshus användas för att skärma av bussdepån.

I hela området kan uppskattningsvis omkring 1 000 – 2 000 bostäder tillkomma beroende på bland annat exploateringsgrad, andel lokalyta, park- och grönområden och lokalisering av bussdepån.

Områdets närhet till skogliga områden i öst, nordöst och norr medför stora potentiella värden. Skogsområdena ger möjlighet till avkoppling, rekreation och lek. För att maximera nyttan av dessa ska särskild vikt läggas vid planeringen av områdets grönstruktur som ska binda samman och tillgängliggöra de olika naturområdena. För barn är tillgängligheten till naturområden viktig. Området är av den anledningen lämplig för en större etablering av skolverksamheter och de bostadstyper som efterfrågas av barnfamiljer. Inflyttningsstatistik för Norrtälje stad visar att större lägenheter, och då främst hyresrätter, och småhus är de mest efterfrågade bostadsformerna för barnfamiljer.

Grönstruktur

De fåtalen träd i området idag ska i största möjligaste mån bevaras. Likaså är det inte lämpligt att ta i anspråk någon del av skogsområdet i öst då denna kommer att spela en viktig roll som parkskog för stadsdelen och porten till det större sammanhängande skogsområdet i norr för alla stadens invånare.

Områdets centrala delar är ett bristområde när det kommer till ekosystemtjänster. Området behöver utvecklas med mer grönska vilket kommer bidra positivt till tillhandahållandet av samtliga ekosystemtjänster. Nya parker och grönstråk ska tillkomma, dessa bör vara mångfunktionella för att bland annat tillgodose behov av rekreation, biologisk mångfald och klimatanpassning på samma yta. Gestaltningen av områdets gator, särskilt Baldergatan, ska bidra till att stärka tillhandahållandet av ekosystemtjänster i området. Vid planering av områdets grönområden ska hänsyn tas till möjligheterna att förbättra spridningssamband och kopplingar i stadens befintliga grönstruktur. Grönstråk med bevarade och nya trädrader samt parker ska knyta samman angränsande områden. På delen av Baldersgatan norr om utvecklingsområdet finns idag en trädrad som ska fortsätta söderut genom området och koppla ihop med Baldersgatan nya gestaltning söder om Vätövägen. En ny utformning av Baldersgatan med svackdiken, gräsytor eller andra åtgärder ska bidra till förbättrad dagvatten- och skyfallshantering i området.

En större anlagd park med en variation av aktivitetsmöjligheter för en mångfald av användare behöver tillkomma för att tillgodose ett ökat behov av tillgänglighet till allmänna ytor för möten och rekreation. En central placering med koppling till planerade grönstråk bör eftersträvas för att maximera parkens tillgänglighet och nytta. Flera mindre parker bör även tillkomma.

För att tillgodose riktlinjen att minst 15% av markytan inom nya eller omvandlade stadsdelar ska vara offentlig friyta, 10% ska vara offentlig grönyta och 5% ska vara parkyta behöver vissa mått följas i efterföljande planering. Hela utvecklingsområdet är omkring 30 hektar stort. Stora delar av området har under 15% friyta inom 500 meter, en mindre del av området har under 5% och i utvecklingsområdets norra del finns ett område som har 15–30% friyta inom 500 meter, detta område är omkring 13 hektar stort. Tillkommande offentliga friytor från utvecklingsområdet Södra Knutby torg kommer förbättra tillgången men troligen endast med några enstaka procent.  Minst 2,6 hektar av den totala markytan i utvecklingsområdet ska utgöras av offentlig friyta, av denna ska minst 1,7 hektar vara offentlig grön friyta och av denna ska minst 0,85 hektar vara parkyta. Det största bristområdet finns centralt och söder i området vid kvarteren Delfinen och Vattumannen, lämpligt är att utreda denna plats för ett större grönområde som kan fungera som ett spridningssamband i öst-västlig riktning och användas för dagvatten- och översvämningshantering då det även finns en lågpunkt i detta område. Huvuddelen av tillkommande offentlig friyta ska tillkomma i den södra halvan av utvecklingsområdet.

Platsbildningar

Utvecklingsområdets södra delar domineras idag av verksamheter för externhandel. Stora handelsbyggnader och omfattande markparkering skapar en plats oförenlig med en levande och mångfunktionell stadsdel. Samtidigt erbjuder flera av de befintliga verksamheterna möjligheter för ett område med utvecklad service där många vardagsbehov kan tillgodoses väldigt nära bostaden. Externhandelsområdet behöver dock omvandlas med tryggare och trevligare utrymmen för gående att ta sig till och inom området. Detta bör ske genom att separera och förlägga fordonsparkering under jord och integrerat med ny bebyggelse. Detta kommer även frigöra utrymme för ytterligare bebyggelse som bör vara en blandning mellan bostäder, handel och centrumverksamhet. Mot Vätövägen kan mindre känslig bebyggelse strategisk lokaliseras för att fungera som bullervägg. Genom kopplingen under Vätövägen kan stadsdelcentrumet som planeras söder om Vätövägen bindas samman med detta område för att utveckla centrumfunktionen och tillgodose behoven från en större befolkning.

Ytterligare en centrumbildning bör tillkomma mer centralt för hela utvecklingsområdet. Lämpligt är att denna placeras i direkt koppling till Baldersgatan. Torgytor ska här bidra till att erbjuda möjlighet till folksamlingar, möten och platser för offentlig konst. Torget kan med fördel kombineras med parkytor för att skapa en variationsrik centrumbildning med många ekosystemtjänster. Lokalisering inom kvarteret Jungfrun är lämplig genom sin koppling till Baldersgatan och centrala placering i den norra delen av utvecklingsområdet.

Trafikstruktur

Utveckla berörd del av Baldersgatan till stadsgata som genom sin utformning skapar möjligheter för stadsliv och fler ekosystemtjänster med ökad prioritet och säkerhet för gående och cyklister

Gång- och cykelvägnätet inom stadsdelen ska vara sammanhängande och säkert samt anknyta till busshållplatser och stadens övriga gång- och cykelvägnät. Vägutformning inom stadsdelen ska prioritera gående, cyklister och ett lugnt trafiktempo för att stimulera användningen av gång och cykel.

Identitet

Bebyggelsen i området idag har nästan uteslutande beklätts med plåt och då oftast korrugerad plåt. När områdets omvandlas kommer få byggnader kunna bevaras i sin helhet då de inte är förenliga med en funktionsblandad och levande stadsdel. Plåtfasaderna kan då återbrukas som fasadmaterial i en del av den nya bebyggelsen. På så sätt lever en del av områdets historia vidare och klimatpåverkan av stadsutvecklingen minskar. Platsen ges då en unik identitet och genom att kombinera plåt av olika kulörer kan visuellt intressanta kvarter bildas vilket bidrar till områdets upplevelserikedom. Dock ska inte endast plåt användas, en variation i fasadmaterial bör eftersträvas.

Vattenvård, dagvatten- och översvämningshantering

I området finns idag flera platser med stor dagvatten- och översvämningsproblematik som behöver hanteras när området utvecklas. I mark- och vattenanvändningskartan är två lågpunktsområden, ett i områdets östra och ett i områdets västra del, utpekade för vattenvård-, dagvatten- och översvämningshantering. Den västra lågpunkten bör bli en damm eller översvämningsyta som sedan i en helt eller delvis öppen lösning, såsom ett dike, avleds norrut. Utformning och placering av ny vägkoppling mellan Estunavägen och Baldersgatan påverkar dammens utformning och avledning. Den östra lågpunkten ligger i randzonen till skogsområdet, som i sin tur ligger högre än dagens verksamhetsområde. I denna lågpunkt behövs det tillskapas någon fördröjning av vatten som kommer från högre liggande terräng. Själva lågpunkten behöver också punkteras. En översyn av befintligt dagvattennäts dimensioner bör göras innan eller i samband med planprogram.

Strax söder om den gamla brandstationen är en större lågpunkt mitt i Baldersgatan. Lågpunkten är mycket problematisk redan för befintlig bebyggelse då området norr om blir instängt vid skyfall. Både punktering av lågpunkten och fördröjningsåtgärder på sidan av vägbanan bör utredas som åtgärder.

Hälsosam livsmiljö

Marken i området är förorenad och diverse utredningar kommer behövas utföras i kommande planprogram och detaljplaner. Omfattande arbete med sanering av området kommer med största sannolikhet. behövas Översiktlig dagvattenutredning som studerar dagvatten- och skyfallshantering samt höjdsättning av områdets ytor behöver utföras i planprogram innan detaljplan för att identifiera ändamålsenliga och kostnadseffektiva lösningar.

Vätövägen är idag en av stadens mest belastade vägar vilket medför höga bullernivåer. Vätövägen är även rekommenderad väg för farligt gods vilket innebär att risker kopplat till farligt gods behöver beaktas vid planläggning inom 150 meter från vägen. Bebyggelse bör anpassas efter buller- och riskförhållanden, logistikvägar som behövs för handeln i området samt kontor kan strategisk lokaliseras mot Vätövägen, vilket skapar en bullervägg till området i helhet. Dock behöver hänsyn tas för att inte skapa osäkra platser för oskyddade trafikanter längs Vätövägen då en ökning i befolkning i området kommer medföra större behov att röra sig utmed Vätövägen. Bullerpåverkan från trafik på Estunavägen och Baldersgatan, såväl som lokalgator inom området, ska även beaktas.

Geoteknisk bedömning

Inom arbetet med denna fördjupning av översiktsplanen har ett PM med geotekniska bedömningar för utvecklingsområdena tagits fram. De geotekniska riskerna bedöms utifrån utpekade aktsamhetsområden enligt SGU, SGI eller MSB, förekomsten av finkorniga jordarter, tidigare geotekniska utredningar, områdets brantaste lutning där undergrunden består av finkornig jord respektive friktionsjord och förekomsten av vattendrag i området. Fullständig beskrivning av underlag, metod och analys finns i PM Geoteknik (Civilscon, 2023).

För utvecklingsområdet Norra Knutby torg och industriområdet ska geoteknisk utredning utföras i efterföljande planläggning. I PM Geoteknik anges att säkerheten för släntstabiliteten bör utredas i randzonerna av det utfyllda industriområdet som underlagras av torv, lera och/eller gyttjelera. Dessa särskilda geotekniska utredningsbehov är utpekade inom utvecklingsområdet men geoteknisk utredning ska tas fram för hela utvecklingsområdet. Resultat från den geotekniska utredningen ska ligga till grund för utformning av detaljplan.

Bostadsförsörjning

Bostadsstorlekar, upplåtelseformer och bostadstyper behöver anpassas mot beståndet i den nya stadsdelen Södra Knutby torg och det befintliga området Färsna. För att följa denna fördjupning av översiktsplanens riktlinjer för bostadsförsörjning ska nya stadsdelar i sig bestå av ett blandat bostadsutbud samt bidra till att utbudet i staden som helhet utvecklas mot ett mer varierat utbud som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning.