Visa kartan i helskärm

Nuläge

Kvarteret Motormannen och omkringliggande fastigheter inom området mellan Södra kustvägen, Arstabacken och Stockholmsvägen är ett av stadens främsta kollektivtrafiklägen. Busshållplatsen Campus Roslagen som ligger direkt intill trafikeras med regional stombusstrafik men även andra busslinjer till övriga delar av kommunen samt grannkommuner.

Området är idag bebyggt med kontorsbyggnader, äldreboende, hotell, drivmedelsstation och en restaurang. Omkring bebyggelsen finns skogsområden varav ett större skogsområde söder om bebyggelsen.

Ett gång- och cykelstråk går genom områdets sydöstra delar söderut under Södra kustvägen och E18 vidare ut på Rösavägen som kopplar till industriområdet i Görla i öst och Frötuna kyrka i väst.

Norr om området finns idag handelsverksamheter och Norrtälje kyrkogård. Till öster finns flygfältets bostadsområde med mestadels flerbostadshus och inslag av radhus. Söder om området finns räddningstjänstens byggnad och en restaurang, samt pågår planläggning för verksamheter i området. Till väster via en gång- och cykelbro över västra vägen finns ett större handelsområde samt utbildnings-, bostads-, och verksamhetsområdet Campus Roslagen på platsen för det före detta luftvärnsregementet.

Bild: Utvecklingsområde Kvarteret Motormannen

Utveckling och vägledning

Framtidsbild

Kvarteren Motormannen utvecklas till en funktionsblandad stadsdel med bostäder, handel, kontor, service och centrumändamål. Området får en högre bebyggelsetäthet och mer yteffektiva lösningar för parkering. Utvecklingen av området utgör en viktig del i arbetet med att utveckla stadens kollektivtrafiknära lägen och området ska utformas för att dra full nytta av det goda kollektivtrafikläget.

Då delar av bebyggelsen planeras utgöras av handel, service och kontor uppskattas antalet bostäder till 600 – 1 000 vid full utbyggnad. Detta är endast en tidig uppskattning som kommer ändras vid fortsatt planering.

Vägledning för Kvarteret Motormannen

• Planera för en blandning av bostäder, handel, kontor, service och centrumändamål som tillvaratar stadsdelens direkta angränsning till bussterminalen Campus Roslagen
• Fullständig utveckling av området kan förverkligas när kapaciteten i spillvattennätet och övriga förutsättningar så tillåter. För att möjliggöra stadens fortsatta utveckling investeras i en större kapacitet för Lindholmens avloppsreningsverk men på sikt behövs ytterligare kapacitet för att möjliggöra stadens utveckling. Bedömningsvis kommer stora delar av detta utvecklingsområde vara aktuellt först när spillvattenreningskapaciteten har utökats utöver 50 000 personekvivalenter
• Erforderliga utredningar utförs i planprogram och detaljplaner för att säkerställa nödvändigt underlag för planläggning och en god bebyggd miljö
• Planera för att lösa parkering under jord och i mångfunktionella mobilitetshus för att frigöra mark för bebyggelse och grönområden
• Planera för en utvecklad grönstruktur som knyter samman angränsande områden, förbättrar spridningssamband och skapar en mångfald av ekosystemtjänster
• Utveckla berörd del av Stockholmsvägen till stadsgata som genom sin utformning skapar möjligheter för stadsliv och fler ekosystemtjänster med ökad prioritet och säkerhet för gående och cyklister
• Tillvarata befintlig bebyggelse genom återanvändning och återbruk

Befintlig bebyggelse

Befintlig bebyggelse i utvecklingsområdet ska ses som en resurs för platsens utveckling. De byggnader som är förenliga med en funktionsblandad stadsdel med bostäder, samhällsservice och personalintensiva arbetsplatser kan med fördel bevaras eller byggas om eller till i stället för att rivas. Bevarande, återanvändning och återbruk har stora hållbarhetsfördelar och det bedöms finnas byggnader i området som kan förenas med en omvandling av området till en levande stadsdel.

Ny bebyggelse

Ny bebyggelse i utvecklingsområdet ska skapa en blandning av funktioner, vara variationsrik i sin gestaltning och bidra till att levandegöra utvecklingsområdet. Detta uppnås genom att planera området genomtänkt med målet att skapa en levande, variationsrik och blandad stadsdel.

För att förverkliga detta kommer flera principer behöva genomsyra planläggning av området. Placering och utformning av bebyggelse ska skapa väldefinierade gaturum. Kantzonen där bebyggelsen möter gatan ska vara varierad och skapa intressanta gatu- och gårdsrum. Verksamheter, hög entrétäthet och uppglasade gemensamhetslokaler i bottenvåningarna bidrar till att levandegöra gaturummet och bör planeras för så långt det är möjligt. Förgårdsmark och planteringar med dagvattenhantering bör förekomma för att medla mellan gatans liv och den privata bostaden. Levande och upplevelserika bottenvåningar med butiker och lokaler, omsorgsfullt gestaltad förgårdsmark och tydligt markerade entréer ger tillsammans karaktär åt utvecklingsområdet.

Olika typer av planteringar kan både skapa kvalitet i stadsrummet och avskildhet för de boende. Träd kan avskärma och ändå bevara en visuell kontakt igenom grenar och lövverk.

Ny bebyggelse i området ska planeras utifrån en förståelse för stadens kvaliteter för att skapa det stadsliv som Norrtälje stads kännetecknas av. Detta skapas bland annat genom markerade bottenvåningar, bearbetade tak och variation i material, kulörer, vertikal indelning och höjder.

För att främja en yteffektiv stadsdel som drar full nytta av det kollektivtrafiknära läget ska mobilitetslösningar som mobilitetshus och liknande utredas när området utvecklas. Bebyggelse som används som mobilitetshus bör även inrymma andra funktioner som skapar ett kontinuerligt liv på platsen. Hänsyn behöver tas bottenvåningen för att inte skapa långa monotona fasader som kan upplevas otrygga.

För att en stadsdel ska vara blandad och levande så stor del av dygnet som möjligt, behövs tillgång till social service, utbud av kommersiell service samt kulturell service och rekreation. Därför behöver en variation av bebyggelse planeras för, men även bebyggelse som kan användas under olika tider på dygnet. Bebyggelsetätheten behöver även vara sådan att ett underlag för att bedriva kommersiell, kulturell och social service finns.

Trafikstruktur

Stockholmsvägen blir stadsgata och framkomligheten, säkerheten och tryggheten för gående och cyklister förbättras genom en ny gestaltning som även tillgodoser behovet att ekosystemtjänster till en större utsträckning än idag. Ökad beskuggning och bättre luftkvalitet kommer med tillägg av träd i gatumiljöerna och genom öppna dagvattenlösningar hantera dagvattnet och översvämningsrisker på ett mer hållbart sätt än idag. När området utvecklas ska kopplingen till Stockholmsvägen bli mer säker och uppmuntra fler till att välja gång eller cykel som färdmedel.

Gång- och cykelvägnätet inom stadsdelen ska vara sammanhängande och säkert samt anknyta till busshållplatser och stadens övriga gång- och cykelvägnät. Vägutformning inom stadsdelen ska prioritera gående, cyklister och ett lugnt trafiktempo för att stimulera användningen av gång och cykel.

Grönstruktur

I denna fördjupning av översiktsplanen är det större södra skogsområdet utpekad som en parkskog. Detta skogsområde ska bibehållas och har en viktig funktion för rekreationsmöjligheterna i området. Det mindre skogsområdet i områdets nordöstra del bedöms vara lämplig att utreda för exploatering. Området har så pass god närhet till kollektivtrafiken att vissa grönområden kan komma att behöva göra plats för bostäder och arbetsplatser. Då det större skogsområdet i söder bibehålls har området trots viss exploatering av skog ändå en god tillgänglighet till grönområden. När planering sker för exploatering av det nordöstra skogsområdet bör det eftersträvas att forma bebyggelse så att så mycket träd som möjligt kan bevaras.

I områdets södra del finns goda förutsättningar för ett aktivt liv. Stigar och leder genom det rekreativa natur- och skogsområdet förbättras och tillgängliggörs för att främja människors hälsa och möjliggöra dagliga naturupplevelser. Gemensamma ytor för naturlek, grillning, naturpedagogik, picknick och aktivitet prioriteras för att fler ska nyttja naturen. Naturområdet bör utvecklas och tillgängliggöras genom exempelvis nya entréer, upprustade gångvägar, informativ skyltning och belysning. De historiska spåren föreslås också lyftas genom informationsmaterial som berättar om fornminnena på ett lättförståeligt sätt.

I utvecklingsområdet saknas anlagda parkytor vilket behöver tillkomma när området utvecklas. Anpassa utformning och innehåll av nya parkområden utifrån kartläggningen av sociala värden för stadens friytor på ett sätt som resulterar i god tillgänglighet och en mångfald av aktiviteter i varje del av staden. Planera mångfunktionella grönytor som tillgodoser behoven av rekreation, biologisk mångfald och klimatanpassning där behoven överlappar.

Ett grönstråk pekas ut i området. Grönstråk innebär att strukturbildande gröna element såsom trädrader och alléer skapas. Andra gröna element kan förekomma i grönstråken med träd prioriteras.

Ekosystemtjänstanalysen av Norrtälje stad visar att det bebyggda området är ett bristområde för tillhandahållandet av ekosystemtjänster medan skogsområdena är särskilt värdefulla ekosystemtjänstområden. Detta innebär att påverkan på ekosystemtjänster tidigt ska utredas, att ekosystemtjänster ska öka i bristområdet och att ekosystemtjänsterna ska utvecklas i de särskilt värdefulla ekosystemtjänstområdena.

Hälsosam livsmiljö

I området finns idag en drivmedelsstation som behöver ingå i riskanalys i efterföljande planering. Risk- och bullerutredning med hänsyn till omkringliggande och genomgående vägar kommer även behövas för att säkerställa en hälsosam och säker livsmiljö. Föroreningar från verksamheter i området behöver utredas och saneras vid behov.

Geoteknisk bedömning

Inom arbetet med denna fördjupning av översiktsplanen har ett PM med geotekniska bedömningar för utvecklingsområdena tagits fram. De geotekniska riskerna bedöms utifrån utpekade aktsamhetsområden enligt SGU, SGI eller MSB, förekomsten av finkorniga jordarter, tidigare geotekniska utredningar, områdets brantaste lutning där undergrunden består av finkornig jord respektive friktionsjord och förekomsten av vattendrag i området. Fullständig beskrivning av underlag, metod och analys finns i PM Geoteknik (Civilscon, 2023).

För utvecklingsområdet Kvarteret Motormannen ska geoteknisk utredning utföras i efterföljande planläggning. I PM Geoteknik bedöms ett särskilt geotekniskt utredningsbehov föreligga i områdets sydöstra hörn. Detta då området sluttar mot söder och SGU har utpekat ett aktsamhetsområde där. Ett aktsamhetsområde är ett område där en myndighet har kartlagt att det finns förutsättningar för geotekniska risker. En geoteknisk utredning som utreder stabilitetsförhållanden i anslutning till Arstabacken och Södra Kustvägen ska utföras. Detta särskilda geotekniska utredningsbehov är utpekade inom utvecklingsområdet men geoteknisk utredning ska tas fram för hela utvecklingsområdet. Resultat från utredningen bör ligga till grund för utformning av detaljplan.

Kultur- och fritidsaktiviteter

I utvecklingsområdet föreligger ett behov av fler platser för kultur- och fritidsaktiviteter när fler kommer bo och verka i området. Platser att mötas på och möjligheter för spontana och tillfälliga kultur- och fritidsaktiviteter ska beaktas i kommande planering.

Kulturhistoriska lämningar

I det södra skogsområdet finns ett stort kluster av kända kulturhistoriska lämningar varav nästan alla är fornlämningar skyddade i kulturmiljölagen. Alla arbeten som berör fornlämning är tillståndspliktigt enligt 2 kap. kulturmiljölagen och ska samrådas med Länsstyrelsen. Ytterligare arkeologisk utredning kan komma att bli aktuellt för att fastställa att inte oupptäckta fornlämningar kommer att beröras. Bevarandet av det södra skogsområdet har således även betydelse för kulturmiljövärdena i området.

Behov av grund- och förskola

En ökad bostadsexploatering inom kvarteret Motormannen, och i södra delarna av Norrtälje stad, ökar behovet av en strategiskt placerad skolenhet i områdena kring södra infarten till staden.

Närmaste kommunala skola för området är Kvisthamraskolan – en enhet som inte lämpar sig väl för hög belastning av skolskjutsar. En skolenhet med kommunalt huvudmannaskap placerad i ett kommunikativt läge med närhet till södra infarten kan bli en förutsättning för att framtida bostadsexploatering ska vara lämplig och möjlig i sydlig riktning. Även en fristående skolenhet skulle avlasta behovet, men möjliggör inte samma möjlighet till planering för den kommunala förvaltningen och erbjuder i dagsläget inte heller rätt till skolskjuts.

Bostadsexploatering ökar även behovet av förskoleplatser, särskilt om de bostäder som planeras är äganderätter eller större bostads- och hyresrätter som utformas med liknande funktionalitet som småhus. I ett närliggande område finns tre mindre fristående förskolor, men mellan dem och utvecklingsområdet löper en vältrafikerad bilväg.

Det är möjligt att behovet skulle kunna hanteras genom etablering av en förskola inom utvecklingsområdet, men behoven av förskoleplatser kan förändras väldigt mycket över tid i ett nyexploaterat område. Det är också möjligt att hantera behovet av förskoleplatser genom etablering av en ny förskola i ett kommunikativt läge med möjlighet att ta emot barn såväl ifrån utvecklingsområdet som ifrån befintliga bostadsområden, vilket kan öka möjligheten för förskolan att säkerställa drift över lång tid. Storleken på förskolan behöver anpassas utifrån storleken på exploateringen.

Bostadsförsörjning

För att följa denna fördjupning av översiktsplanens riktlinjer för bostadsförsörjning ska nya stadsdelar i sig bestå av ett blandat bostadsutbud samt bidra till att utbudet i staden som helhet utvecklas mot ett mer varierat utbud som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning. För att kvarteret Motormannen ska stärka blandningen i denna del av staden behöver tillkommande bostäder bestå av en högre blandning av upplåtelseformer än beståndet. Kommunen har en begränsad möjlighet att reglera upplåtelseformer vilket innebär att mål för fördelning av upplåtelseformer behöver förankras med övriga aktörer i projektet.

Vidare planering av bostadsförsörjningen i området behöver beakta tillkommande bostäder i angränsning till utvecklingsområdet men utifrån förhållandena idag så är det bostäderna till öst som har beaktats för att analysera bostadsförsörjningsbehoven. I bostadsområdet i öst förekommer bostäder närmast utvecklingsområdet främst av hyresrätter med inslag av äganderätter i form av radhus.

Utvecklingsområdet kan då bidra till en blandning av upplåtelseformer genom att planera för fler bostadsrätter. Men utifrån behovet av olika upplåtelseformer i hela staden är det inte önskvärt med stora andelar bostadsrätter för att inte snedfördela bostadsbeståndet ytterligare.

Bostadsstorlekarna i angörande delar består till stor del av 2:or och 3:or men även många 1:or. Småhusen är ungefär lika många som 1:orna. Lägenheterna i storlekarna ett, två och tre rum utgör tillsammans hela 69% av beståndet. Småhusen utgör 19% av beståndet. Detta innebär att endast 12% av beståndet är i form av lägenheter med fyra eller fler rum. Tillkommande bostäder behöver planeras med en betydande större andel större lägenheter för att tillgodose behovet av ett mer varierat utbud som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning.

Då de angränsande områdenas bestånd har mindre lägenhetsstorlekar än staden är det lämpligt att eftersträva att tillkommande bostäder resulterar i ett bestånd för området och angränsade områden som i genomsnitt är större en genomsnittet för hela staden. För att åstadkomma detta behöver uppskattningsvis utvecklingsområdets lägenheter i genomsnitt vara omkring åtminstone tre rum och kök. Som exempel kan lägenhetsstorlekarna fördelas med 10% ettor, 25% tvåor, 30% treor, 25% fyror och 10% femmor för att resultera i ett genomsnitt på tre rum.