Bostadsförsörjning

Nuläge

Det pågår och planeras för flera stora bostadsprojekt i Norrtälje kommun med majoriteten av dem i Norrtälje stad. De största pågående bostadsprojekten är Norrtälje Hamn, Övre Bryggårdsgärdet och Lommarstranden.

I Norrtälje stad finns en blandning av boendemöjligheter och skilda stadsdelar. Sammantaget utgör småhusbebyggelse cirka 70% av den totala bostadsbebyggelseytan, resterande 30% är flerbostadsbebyggelse. Mätt till antal bostäder utgör småhus cirka en fjärdedel av alla bostäder och flerbostadshus tre fjärdedelar. Uppdelat i upplåtelseformer står bostadsrätter för cirka 60% av utbudet, äganderätter för 21% och hyresrätter utgör 19%. Två rum och kök är den vanligaste lägenhetsstorleken och utgör cirka 40% av alla lägenheter i staden. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken är 2,55 rum och kök.

Norrtälje stads befintliga fördelning av upplåtelseformer (exklusive specialbostäder)
Bostadsrätter	Hyresrätter	Äganderätter
60%	19%	21%

De senaste åren har den stora majoriteten av bostadsbyggandet i staden tillkommit i form av bostadsrätter. Småhusen är den näst vanliga bostadstypen och hyresrätter är minst förekommande bland tillkommande bostäder de senaste åren.  

Stadens demografiska sammansättning är lik kommunens med en relativt hög andel över 65 år. Stadens befolkning är aningen yngre än kommunens med en högre andel unga vuxna. Omkring 17% är under 18 år, 27% är mellan 18 och 39 år, 28% är mellan 40 och 64 år, 65 – 75 åringar står för 28% av befolkningen och 75 år eller äldre står för 16%. Jämfört mot landets befolkning i stort är skillnaderna att andelen under 18 år är omkring 5% lägre i staden, andelen 18–39 år är 1% lägre i staden, andelen 40–64 år är 3% lägre i staden och andelen 65+ år är cirka 8% högre i staden.

Inflyttningsstatisk för staden visar på att boendeformen som efterfrågas mest av barnfamiljer är stora hyresrätter. Av de som flyttar in i hyresrätter med fyra eller fem rum och kök är cirka 40% under 18 år. Äganderätter i formen av småhus, stora bostadsrätter och medelstora hyresrätter är näst mest efterfrågad, där står gruppen under 18 år för omkring 30% av de inflyttade.

Bild: Flerbostadshus i Norrtälje hamnområde

Norrtälje stads befintliga åldersfördelning
0 - 17 år	18 - 39 år	40-64 år	65 - 74 år	75+ år
17%	27%	28%	12%	16%

För unga vuxna i åldrarna 18 till 34 år är mindre bostadsrätter och hyresrätter generellt mest eftertraktade. I bostads- och hyresrättsettor utgör gruppen 18–34-åringar hela 70% av inflyttarna. För åldersgruppen 65 år och äldre är medelstora bostadsrätter det som efterfrågas mest.

Lägenhetssammansättningen i Norrtälje stad
Ett rum och kök	Två rum och kök	Tre rum och kök	Fyra rum och kök	Fem + rum och kök
11%	40%	34%	13%	2%

Utveckling och vägledning

Gällande Detaljplaner Pågående Detaljplaner

Pågående utveckling

Norrtälje Hamn är en levande mångfunktionell stadsdel som byggs upp i hamnområdet där det tidigare förekommit mestadels industriverksamhet. Stadsdelen möter Norrtäljeviken och ligger i direkt anslutning till den anrika stadskärnan. Norrtälje Hamn blir en förlängning av stadskärnan och ska erbjuda bostäder, mötesplatser, service, centrumverksamhet och arbetsplatser. När Norrtälje Hamn är fullt utbyggd kommer stadsdelen erbjuda 2 000 – 2 500 bostäder med en blandning mellan bostads- och hyresrätter.

Övre Bryggårdsgärdet är en mångfunktionell stadsdel som växer fram längs Baldersgatan och Estunavägen inom gångavstånd till stadens kärna. Området omvandlas från ett industri- och verksamhetsområde till ett bostadsområde som även innehåller park, torg, skola, förskola och centrumverksamhet. När Övre Bryggårdsgärdet är fullt utbyggt kommer stadsdelen erbjuda 1 500 – 2 000 bostäder.

Lommarstranden är en ny naturnära stadsdel som planeras i friluftsområdet Nordrona. Stadsdelen ligger i de närmaste delarna cirka en kilometer från stadskärnan. Lommarstranden kommer erbjuda bostäder i både småhus och lägenheter, service, ett mobilitetshus med mångfunktionella användningar och flera offentliga platser som ger upphov till naturupplevelser. Sammantaget planeras för 1 000 – 1 500 bostäder i den nya stadsdelen, varav cirka hälften bostadsrätter, en tredjedel hyresrätter och en femtedels småhus.

Bostadsutveckling i olika skeden pågår på flera platser i staden. Både kompletterande bebyggelse och förtätning såväl som nya bostadsområden planeras och byggs ut inom stadens gränser. Planer som är under byggnation rymmer omkring 700 bostäder. Lagakraftvunna planer som inte ännu påbörjat byggnation medger 1 500 – 2 000 bostäder. Pågående detaljplaner beräknas resultera i omkring 2 000 – 2 500 bostäder. Uppskattad bostadsutveckling i stadens större stadsbyggnadsprojekt som inte ännu påbörjat planläggning är 2 500 – 3 000 bostäder.

Sett till pågående byggnation och lagakraftvunna detaljplaner är fördelningen mellan bostads- och hyresrätter jämn med något fler hyresrätter. I pågående och lagakraftvunna detaljplaner samt planer under byggnation medges ca 1 000 småhus.

Framtida utveckling

Framtida bostadsutveckling som möjliggjord enligt denna fördjupning av översiktsplanen uppskattas till omkring 5 000 – 6 000 nya bostäder. Sammantaget med pågående utveckling möjliggörs uppskattningsvis totalt 12 000 – 14 000 bostäder. Utvecklingstakten ska balanseras mot behovet av nödvändiga investeringar i tekniska anläggningar och samhällsservice men mark- och vattenanvändningskarta medger en uppskattad beredskap på totalt 12 000 – 14 000 bostäder.

Framtida utveckling av bostäder planeras främst ske genom komplettering inom befintliga bostadsområden och stadsomvandling. Bostadsutvecklingen kommer ske huvudsakligen på ianspråktagen mark och ska bidra till en samlad och tät bostadsstuktur. Det finns flera fördelar med en samlad bebyggelse till skillnad mot en spridd bebyggelse. I en samlad bebyggelse ökar möjligheterna för att tillhandahålla gemensamt vatten och avlopp, det finns bättre förutsättningar för fjärrvärme, närhet till service som vård och skola ökar och en samlad bebyggelse ger bättre förutsättningar till en fungerande kollektivtrafik. En samlad bebyggelse öppnar också upp för gemenskap, sociala aktiviteter och skapar förutsättningar för att bevara värdefulla natur- och kulturområden eftersom dessa områden i större utsträckning kan bevaras när den spridda bebyggelsen minskar.

Bostäder för livets alla skeden

I Norrtälje stad ska det finnas möjlighet att bo hela sitt liv. För att förverkliga detta ska bostadsbehovet för personer i alla skeden i livet tillfredsställas. En mångfald av boendestorlekar, upplåtelseformer, hustyper, kvarter och bostadsområden ska finnas i staden. För att skapa levande och inkluderande stadsdelar bör ett varierat bostadsbestånd även eftersträvas inom stadsdelarna. Stadsdelarnas bostadssammansättningar är en av flera aspekter som särskiljer dem och ger dem sin unika identitet. Tillkommande bostadsutveckling ska respektera sin omgivning och tillägg i bostadsområden ska bidra till områdets helhetsupplevelse. Detta behöver inte begränsa möjligheterna till att skapa stadsdelar som upplevs som attraktiva för en mångfald av samhällsgrupper då inflyttningsstatistik visar på att skillnader i upplåtelseform och boendestorlek bjuder in till skilda inflyttare med avseende på ålder, inkomst, hushållsstruktur och utbildningsnivå (SWECO, 2021).

Flyttströmmar och generationsväxling, Sweco, 2021 (pdf)

Kommunens verktyg för att påverka upplåtelseformer är framför allt markanvisnings- och marköverlåtelseavtal. Ett markanvisningsavtal innebär att kommunen ger en byggherre ensamrätt att under givna villkor förhandla med kommunen i fråga om upplåtelse och överlåtelse av ett kommunalt ägt område. I dessa avtal kan kommunen med byggaktörer avtala om till exempel en viss andel hyres- eller bostadsrätter. I Norrtälje stad är fördelningen mellan bostads- och hyresrätter snedfördelad. För att uppnå en blandad bebyggelse finns det därför behov av fler hyresrätter.

I detaljplaner kan storleken på lägenheter regleras. Både den största och minsta storleken på bostäderna går att bestämma i detaljplanen. Det är även möjligt att ange en viss fördelning över lägenhetsstorlekar, och andelen lägenheter av visst slag, till exempel vanliga bostadslägenheter, studentlägenheter, servicelägenheter eller kollektivboende. Regleringar av andelen lägenheter av olika slag bör endast användas om det finns sociala skäl eller bostadsförsörjningsskäl.

Centrumnära lägen

Nybyggnation av bostäder bör ske i attraktiva lägen för att besvara efterfrågan på bästa sätt. Norrtälje stad är i särklass den orten i kommunen med störst efterfrågan på nya bostäder, och anledningarna till det är många, men två unika egenskaper är den anrika och regionalt unika stadskärnan samt den goda tillgängligheten till kollektivtrafik.

Stadskärnans medeltida stadsplanemönster, individuellt formade kvarter, gamla pittoreska byggnader, små oregelbundna gator och torg, porlande å och levande bottenvåningar ger staden en unik tillgång som lockar besökare och bosättare. För att erbjuda attraktiva bostäder ska god tillgång och närhet till stadskärnan eftersträvas. Huvuddelen av tillkommande bostäder lokaliseras inom bekvämt cykelavstånd till stadskärnan, nybyggnationer inom bekvämt gångavstånd prioriteras. En kartläggning av hur lång tid det tar för att cykla respektive gå in till stadskärnan har tagits fram. Från in princip hela tätorten är det möjligt att ta sig in till stadskärnan på 15 minuter med cykel, bekvämt cykelavstånd räknas vara 15 minuter men områden med 10 minuter cykelavstånd ska prioriteras när staden utvecklas. För gående är 15 minuter gångavstånd till stadskärnan ett mer centralt område och områden 15 minuter gångavstånd ska prioriteras över områden 10 respektive 15 minuter cykelavstånd till stadskärnan i stadsutvecklingen. Dessa områden redovisas i det digitala kartmaterialet under Hänsyn – Gång- och cykeltrafik.

Stadskärnans funktionsblandning, folklivliga offentliga platser och mänskliga skala är kvaliteter som ska genomsyra stadens tillkommande stadsdelar för att erbjuda attraktiva levnadsmiljöer som knyter ann till stadskärnans karaktär. Detta innebär inte att tillkommande stadsdelar ska efterlikna stadskärnan i skala, utformning eller utseende men att lärdomar från stadskärnans attraktion instruerar planeringen av nya stadsdelar.

Visa kartan i helskärm

Kollektivtrafiknära lägen

För att boenden i tillkommande bostäder ska erbjudas möjligheten att nyttja stadens kapacitetsstarka regionala kollektivtrafik för både arbetspendling och nöjen behöver nybyggnationer tillkomma där det finns god tillgängligheten till kollektivtrafik i staden. Närhet till kapacitetsstarka kollektivtrafiksnoder är avgörande för att kollektivtrafiken ska upplevas som ett attraktivt alternativ för långväga resor. Bostadsutveckling sker huvudsakligen i kollektivtrafiknära lägen, lägen vid noder med regional och frekvent kollektivtrafik prioriteras. Trafikförvaltningen anger 400 meter fågelvägen som riktvärde för avstånd till kollektivtrafiken för bebyggelse i flerbostadshus. I Sveriges miljömål anses kollektivtrafiknära lägen vara inom 400 meter från hållplats. I denna fördjupning av översiktsplanen avser inom 400 meters gångavstånd från en hållplats för kollektivtrafik som kollektivtrafiknära lägen. God tillgänglighet till kollektivtrafik främjas även av att möjliggöra kombinationsresor mellan cykel och kollektivtrafik genom ett utvecklat och framkomligt cykelvägnät samt attraktiva cykelparkeringar vid busshållplatser.

Visa kartan i helskärm

Goda boendemiljöer

När staden förtätas är det viktigt att säkerställa ett fungerande ekosystem och en god och hälsosam livsmiljö. Förtätning medför förutsättningar för en resurseffektiv och livlig stad, men ovarsam förtätning kan komma på bekostnad av kvaliteter som utgör grunden för människors välstånd. När befolkningstätheten i städer ökar tillkommer ett ökat behov av resande vilket kan ha en negativ påverkan på ljud- och luftförhållanden, när kvarter omvandlas eller förtätas riskerar grönytor att minskas eller försvinna vilket kan negativt påverka bland annat rekreationsmöjligheter, klimatanpassning och spridningssamband. Förtätning utan bekostnad på människans och miljöns välstånd kräver genomtänkta avvägningar mellan allmänna intressen. Erforderliga utredningar kommer behövas i efterföljande planering. I avsnitten Allmänna intressen – Grönstruktur, Allmänna intressen – Ekosystemtjänster, Allmänna intressen – Klimatanpassning, Allmänna intressen – Rent Vatten och Allmänna intressen – Risker och störningar redovisas några särskilt viktiga allmänna intressen att beakta i fortsatt planering för att säkerställa en hälsosam och god bebyggd miljö.

Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning

Norrtälje kommun har tagit fram nya riktlinjer för bostadsförsörjning (antagna i kommunfullmäktige 2023-12-18). Lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar anger att det är varje kommuns ansvar att planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Från och med den 1 oktober 2022 gäller nya krav på underlaget för kommunens riktlinjer som innebär ett ökat fokus på att bedöma vilka bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden.

Det finns en skillnad mellan vad ett hushåll anser sig ha för behov och vad hushållet kan efterfråga för bostad. Underlag visar att 5,7 procent av de boende i Norrtälje kommun har en ansträngd boendeekonomi. Att bygga bostäder med rimliga kostnader, variation av bostadstyper och upplåtelseformer är en utmaning. Riktlinjerna ska verka för ett bestånd varierat i pris, storlek och upplåtelseformer.

Riktlinjerna för bostadsförsörjning bygger på två övergripande målområden: Rätten till en god bostad samt hushållning av resurser. Under de två övergripande målområdena finns sex bostadspolitiska mål med tillhörande riktlinjer och aktiviteter för genomförandet. Fem av sex berör Norrtälje stad och presenteras med tillhörande riktlinjer nedan.

Bostadspolitiskt mål - Det finns bostäder för livets alla skeden i kommunen

Norrtälje kommun ska ha en väl fungerande bostadsmarknad som möter behovet hos både nuvarande och blivande kommuninvånare i alla livets skeden. Vilka önskemål och behov Norrtälje kommuns invånare har av bostäder och boendemiljöer varierar med olika skeden i livet. En tillräckligt god tillgång till bostäder och ett varierat utbud av bostäder på marknaden säkerställer en ökad valfrihet, och en möjlighet att hitta en god bostad.

Riktlinjer för bostadspolitiskt mål:

• Underlätta för en ökad rörlighet på bostadsmarknaden
• Verka för att öka andelen små och stora bostäder i hela kommunen
• Verka för ett varierat bostadsbestånd med varierande upplåtelseformer och boendestorlekar i kommunens centralort, kommundelscentrum och landsbygdsnoder
• Säkerställa att nyproduktion kompletterar det befintliga bostadsbeståndet i alla kommundelar

 

Kommunens centralort är Norrtälje stad, kommundelscentrum är Rimbo och Hallstavik, landsbygdsnoder är Älmsta och Bergshamra. Detta enligt definitioner i kommunens förslag till ny översiktsplan, Översiktsplan 2050.

Bostadspolitiskt mål - Det finns ändamålsenliga bostäder för olika inkomstgrupper och behov i kommunen.

En god bostad och en god boendemiljö erbjuder trygghet och frihet för individen och är en förutsättning för en god hälsa och ett gott liv. I Norrtälje kommun ska alla invånare ha möjlighet att få sina bostadsbehov uppfyllda, även om man står långt ifrån bostadsmarknaden eller har behov av en anpassad bostad. Målet ska också säkerställa att utbudet speglar invånarnas behov och att invånarna har möjlighet att efterfråga bostäder som uppfyller behoven.

Riktlinjer för bostadspolitiskt mål:

• Verka för att minska skillnaden mellan invånarnas bostadsbehov och ekonomiska möjlighet att efterfråga bostäder.
• Verka för ett ökat utbud av prislimliga bostäder i goda boendemiljöer
• Säkerställa att äldre och personer med funktionsnedsättning ska ha möjlighet att bo bra i det ordinarie bostadsbeståndet
• Öka samverkan mellan kommunens förvaltningar, KSON och bolag i frågor som rör bostadsförsörjning
• Planera aktivt och med god framförhållning för särskilda boendeplatser enligt LSS och SoL till alla med föreliggande behov

Bostadspolitiskt mål - Bostadsutvecklingen inom kommunen är i enlighet med regional planering och bidrar aktivt till en balanserad demografi

Norrtälje kommun är en del av den växande Stockholmsregionen och en attraktiv kommun att bo och leva i. Kommunen ska hålla en jämn takt i bostadsbyggandet och ta ett gemensamt ansvar med övriga kommuner i Stockholmsregionen för att kunna fortsätta erbjuda bostäder till både nuvarande och blivande kommuninvånare. Norrtälje har även en ambition om att skapa en mer balanserad demografi i kommunen och vända trenden med en åldrande befolkning. För att möjliggöra detta krävs att attraktiva och anpassade boendemiljöer skapas för de grupper som kommunen vill attrahera.

Riktlinjer för bostadspolitiskt mål:

• Planera och möjliggör för en befolkningsutveckling på 650-1000 personer per år
• Planera och verka för att möta den ökande efterfrågan på småhus samt att det byggs fler bostäder för hushåll med barn
• Planera och verka för en bostadssammansättning som aktivt bidrar till att balansera kommunens demografiska utveckling
• Planera och verka för att kommunens strukturella förutsättningar, tex VA, samhällsfastigheter på landsbygden, vägar och annan infrastruktur stödjer möjligheterna till att balansera kommunens demografiska utveckling

Bostadspolitiskt mål - Befintligt bestånd nyttjas effektivt och innovativa boendelösningar kompletterar nyproduktionen

 Bostadsförsörjning är mer än bostadsbyggande. En hög takt i bostadsbyggandet kan bidra till att fler invånare får tillgång till en bostad, men förutom att tillföra bostäder genom nyproduktion så behöver även det befintliga beståndet ständigt underhållas, förnyas och anpassas efter invånarnas behov. Norrtälje kommun ska värna det befintliga bostadsbeståndet och arbeta för att det nyttjas mer effektivt genom renoveringar, ombyggnationer och småskaliga förtätningar. Norrtälje kommun ska också främja innovation och våga vara visionära genom att tillåta nya boendelösningar som svarar mot invånarnas behov.

Riktlinjer för bostadspolitiskt mål:

• Använda befintliga strukturer och byggnader för bostadsbyggande
• Värna och utveckla Roslagsbostäders bostadsbestånd
• Tillåta och främja nya former för bygg- och boendegemenskaper och multifunktionella boendemiljöer
• Verka för fler innovativa, hållbara och småskaliga bostadstekniska lösningar som minskar belastningen på kommunens tekniska infrastruktur

Bostadspolitiskt mål - Bostäder och arbetsplatser planeras i ett sammanhang som samspelar med befolkningens och näringslivets behov

Bostad och arbete hänger ihop, de som bor i kommunen behöver ha någonstans att arbeta och de som arbetar eller får ett arbete i Norrtälje kommun behöver kunna hitta en bostad. Norrtälje kommun ska arbeta för en variation av bostäder men också för en ökad funktionsintegrering av arbetsplatser, handel och annan verksamhet i bostadsområdena. Bostadsbyggande ska prioriteras i områden med goda pendlingsmöjligheter samt tillgång till samhällsservice och arbetsplatser för att hushålla med kommunens resurser och skapa boendemiljöer där invånare har möjlighet att både bo och arbeta.

Riktlinjer för bostadspolitiskt mål

• Planera för bostäder och arbetsplatser i geografisk närhet eller i goda pendlingslägen
• Skapa en god planeringsberedskap som styrs av kommunens strategiska planering
• Balansera planering mot långsiktiga samhällsinvesteringar och hållbar utbyggnadstakt
• Säkerställa en god balans mellan bostäder och arbetstillfällen vid planering av bostäder

Riktlinjer bostadsförsörjning

• Planera för en sammanhållen bebyggelseutveckling som binder samman stadens delar
• Förtäta på fastighets- och kvartersnivå i befintliga stadsdelar för att främja en ytsnål och resurseffektiv stadsutveckling som skapar en trygg och attraktiv bebyggd miljö för de som bor, vistas och verkar i staden
• Förtäta främst i centrumnära lägen för att främja en sammanhållen stad med god tillgänglighet till stadskärnan
• Planera nya stadsdelar med hög funktionsblandning och bebyggelsetäthet för att skapa boendemiljöer med god närhet och attraktivitet
• Planera och verka för en mångfald av upplåtelseformer, bostadstyper och bostadsstorlekar vid planering och genomförande av stadens nya delar såväl som vid förtätning av befintliga
• Planera och verka för ett varierat bostadsutbud där behoven för livets alla skeden tillgodoses och resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning
• Planera och utforma bostadsmiljöer som gynnar rörelse i vardagen och tillgodoser alla samhällsgruppers behov av tillgänglighet, säkerhet och trygghet
• Prioritera bostadsutveckling som tillkommer i närhet till kollektivtrafiksnoder med regional koppling
• Planera och verka för småhusbebyggelse och större lägenheter som bidrar till att göra staden barnvänlig
• Säkerställ ett fungerande ekosystem och en hälsosam och god bebyggd miljö när staden förtätas genom erforderliga utredningar och underlag i planprogram och detaljplaner
• Utred möjligheten till yteffektiva, marknära bostäder